Die Lizenz für Ferienwohnungen in Alcossebre ist eigentlich die Eintragung der Wohnung in das Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, das Tourismusregister der Region Valencia, denn Alcossebre gehört zur Gemeinde Alcalà de Xivert (Castellón). Sie erhalten sie mit einer verantwortlichen Erklärung (declaración responsable), die online bei der Generalitat Valenciana (Regionalregierung) eingereicht wird. Dieser Leitfaden fasst die Vorschriften mit Stand Oktober 2026 zusammen.
Hinweis: Diese Seite dient nur der Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Vorschriften für Ferienwohnungen ändern sich häufig; prüfen Sie vor der Anmeldung Ihrer Wohnung jeden Punkt in den am Ende genannten offiziellen Quellen oder bei einer zugelassenen Fachperson.
Was als Ferienwohnung gilt
Nach Artikel 65 der Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana (Gesetz über Tourismus, Freizeit und Gastfreundschaft der Region Valencia), geändert durch das Decreto-ley 9/2024 (Gesetzesdekret), ist eine Ferienwohnung eine ganze Immobilie, die gegen Entgelt zu touristischen Zwecken für 10 Tage oder weniger am Stück an denselben Mieter überlassen wird. Einige wichtige Punkte:
- Eine Vermietung für 11 Tage oder mehr ist nicht mehr touristisch. Wenn Sie einen solchen Vertrag innerhalb des als touristisch angemeldeten Zeitraums abschließen, ohne die Änderung vorher mitzuteilen, wird die Eintragung gelöscht.
- Die zimmerweise Vermietung ist verboten: Die Wohnung wird immer als Ganzes vermietet.
- Bei der Eintragung geben Sie einen Betriebszeitraum an (ganzjährig, Sommer, Wochenenden …) und dürfen die Wohnung nur in diesem Zeitraum vermarkten.
- Eine touristische Nutzung wird vermutet, wenn die Wohnung auf touristischen Kanälen inseriert wird, auch im Internet.
- Wer 5 oder mehr Ferienwohnungen verwaltet, gilt als Verwaltungsunternehmen.
Voraussetzungen für die Eintragung Ihrer Wohnung
Laut den häufigen Fragen der Dirección General de Turismo der Generalitat (Generaldirektion für Tourismus, Fassung Juli 2026) müssen Sie in der verantwortlichen Erklärung angeben, dass Sie:
- über die Wohnung verfügen (Urkunde, Vertrag oder Vollmacht für ein Verwaltungsunternehmen),
- die Mindestanforderungen von Anexo III (Anhang III) für die angegebene Kapazität erfüllen,
- eine eindeutige Katasterreferenz der Wohnung angeben,
- eine Haftpflichtversicherung oder gleichwertige Sicherheit haben,
- die erforderlichen Genehmigungen besitzen, einschließlich der Erst- oder Zweitbezugsgenehmigung bei Wohnimmobilien,
- einen Energieausweis haben,
- die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft haben,
- die Gästeregistrierung und Ihre steuerlichen Pflichten erfüllen.
Das einzige Dokument, das zwingend beigefügt werden muss, ist das positive kommunale Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit.
Mindestanforderungen an die Wohnung (Anexo III)
Anexo III, geändert durch die Ley 3/2026, verlangt unter anderem: Notfallhinweise in mehreren Sprachen, Warmwasser, Steckdosen in allen Räumen, Klimaanlage und Heizung mindestens im Wohn-Esszimmer, Internet, Fernseher, Erste-Hilfe-Set, einen Schrank in jedem Schlafzimmer, eine Waschmaschine und eine ausgestattete Küche. Zusatzbetten dürfen 50 % der festen Betten nicht überschreiten. Der Betreiber muss Reinigung, Wäschewechsel und Instandhaltung sicherstellen, ein 24-Stunden-Telefon und einen Empfangsservice anbieten und darf die Schlüssel nicht über Schlüsselboxen im öffentlichen Raum übergeben. Wohnungen, die vor dem 8. August 2024 eingetragen wurden und deren Eigentümer nicht gewechselt hat, haben bis zum 8. August 2029 Zeit zur Anpassung.
Schritt 1: kommunales Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit
Das Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit stellt das Ayuntamiento de Alcalà de Xivert (Gemeindeverwaltung) aus, zu dem Alcossebre gehört; es bestätigt, dass die Bauleitplanung die touristische Nutzung der Wohnung erlaubt. Beantragen Sie es vor der verantwortlichen Erklärung: Ohne Gutachten trägt die Generalitat die Wohnung nicht ein und löscht sogar bereits eingetragene Wohnungen, die es nicht vorgelegt haben. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde nach dem aktuellen Verfahren, den Unterlagen und der Gebühr sowie nach etwaigen kommunalen Beschränkungen. Wenn die Gemeinde Genehmigungen aussetzt oder ihre Planung ändert, darf das vorgelegte Gutachten nicht älter als 6 Monate sein.
Schritt 2: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (3/5)
Seit dem 3. April 2025 verlangt die Ley de Propiedad Horizontal (spanisches Wohnungseigentumsgesetz, reformiert durch die Ley Orgánica 1/2025), dass ein Eigentümer, der eine Ferienvermietung aufnehmen möchte, die ausdrückliche vorherige Zustimmung der Gemeinschaft einholt. Der Beschluss erfordert die Stimmen von 3/5 der Eigentümer, die zugleich 3/5 der Anteile vertreten. Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft die Tätigkeit einschränken oder verbieten und den Kostenanteil der Ferienwohnung um bis zu 20 % erhöhen; diese Beschlüsse gelten nicht rückwirkend. Ohne Zustimmung kann der Vorsitzende die Einstellung der Tätigkeit verlangen und vor Gericht gehen.
Schritt 3: verantwortliche Erklärung und Registriernummer
Die Eintragung erfolgt über das Verfahren GVA 19207, Autorregistro de Viviendas de Uso Turístico (Selbstregistrierung von Ferienwohnungen), das nur online möglich ist. Sie benötigen ein digitales Zertifikat oder Cl@ve firma (Cl@ve PIN reicht nicht). Der Servicio Territorial de Turismo (regionale Tourismusbehörde) prüft die Unterlagen und trägt die Wohnung ein oder gibt Ihnen 10 Werktage zur Nachbesserung; die Mitteilung geht an die Carpeta Ciudadana (Online-Bürgerportal).
Nach der Eintragung erhält die Wohnung ihre Registriernummer, die zusammen mit der genauen Lage in jedem Inserat erscheinen muss. Außerdem müssen Sie die offizielle Plakette am Eingang anbringen, Beschwerdeformulare bereithalten und eine Hausordnung haben, die der Gast vor dem Aufenthalt akzeptiert.
Gültigkeit und Verlängerung
Die Eintragung gilt 5 Jahre. Wohnungen, die bis zum 7. August 2024 eingetragen wurden, werden am 8. August 2029 verlängert; später eingetragene 5 Jahre nach ihrem Eintragungsdatum. Die Verlängerung wird im Monat vor Ablauf beantragt, mit einer neuen verantwortlichen Erklärung und einem aktualisierten städtebaulichen Gutachten. Wenn Sie eine bereits eingetragene Wohnung kaufen, benötigen Sie eine Erklärung über den Eigentümerwechsel und ein neues Gutachten; bei Erbschaften genügt eine Änderungserklärung.
Das staatliche Vermietungsregister, 2026 aufgehoben
Zwischen Juli 2025 und Mai 2026 war für Inserate auf Plattformen zusätzlich die Nummer des Registro Único de Arrendamientos (einheitliches Vermietungsregister) beim Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) nötig (Real Decreto 1312/2024). Der Tribunal Supremo hob es wegen fehlender Zuständigkeit des Staates in mehreren Urteilen auf, zuerst mit dem Urteil STS 620/2026 vom 19. Mai, auf eine Klage der Generalitat Valenciana selbst hin. Laut der Generalitat ist seit Mai 2026 nur noch die Eintragung im Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana Pflicht. Weiterhin gilt die Pflicht der Plattformen, Daten an die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (digitale zentrale Anlaufstelle für Vermietungen) zu übermitteln.
Gästemeldungen
Das Real Decreto 933/2021 verpflichtet dazu, die Daten der Gäste über die Plattform SES.Hospedajes des spanischen Innenministeriums unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb von 24 Stunden nach der Buchung (oder ihrer Stornierung) und nach Beginn des Aufenthalts zu melden. Die Daten werden 3 Jahre aufbewahrt.
Steuerliche Grundlagen
- IRPF (Einkommensteuer für in Spanien Ansässige): Die Einnahmen werden in der Regel als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen besteuert, sofern keine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt, und die Ermäßigung von 60 % für die Vermietung von Hauptwohnsitzen gilt nicht.
- Nicht Ansässige: modelo 210 (Steuererklärung für Nichtansässige), mit einem Satz von 19 % für Ansässige in der EU, Island und Norwegen (die Kosten abziehen können) und 24 % für alle anderen.
- IVA (Mehrwertsteuer): Die Vermietung ist steuerfrei, wenn keine Hoteldienstleistungen erbracht werden. Werden hoteltypische Leistungen angeboten, etwa ein ständiger Empfang, regelmäßige Reinigung oder Wäschewechsel während des Aufenthalts, gilt ein Satz von 10 %.
- Das frühere modelo 179 der Vermittler ist seit dem Steuerjahr 2024 abgeschafft.
Stimmen Sie die Besteuerung Ihrer Wohnung immer mit Ihrem Steuerberater ab.
Sanktionen
Die Ley 15/2018 unterteilt Verstöße in leichte, schwere und sehr schwere:
| Art | Beispiele | Bußgeld |
|---|---|---|
| Leicht | Geringfügige Verstöße | Verwarnung oder bis 10.000 € |
| Schwer | Wesentliche Anforderungen nicht erfüllen, falsche Angaben in der Erklärung, irreführende Werbung | 10.001 bis 100.000 € und mögliche Schließung bis zu 6 Monaten |
| Sehr schwer | Ohne verantwortliche Erklärung inserieren oder vermieten, keine Versicherung, zimmerweise Vermietung | 100.001 bis 600.000 € und Einstellung der Tätigkeit |
Ist der Eigentümer nicht der Betreiber der Tätigkeit und benennt er diesen auf Aufforderung nicht, haftet er subsidiär.
Casa Azahar kann das für Sie übernehmen
Ein Verwalter kann die verantwortliche Erklärung als Vertreter in Ihrem Namen einreichen, das Gutachten zur Vereinbarkeit bei der Gemeinde beantragen, den Antrag auf Zustimmung für die Versammlung Ihrer Eigentümergemeinschaft vorbereiten oder mit Ihrem Einverständnis als Betreiber der Tätigkeit auftreten. Casa Azahar, Verwalter von Ferienwohnungen in Alcossebre, übernimmt diese Formalitäten und die laufenden Pflichten: Schlüssel im Büro, 24-Stunden-Telefon, Reinigung, Plakette und Gästemeldungen. Sehen Sie sich an, was die Verwaltung von Ferienwohnungen in Alcossebre umfasst, oder kehren Sie zum Ratgeber zur Ferienwohnung in Alcocéber zurück.