De toeristische verhuurvergunning in Alcossebre is in feite de inschrijving van de woning in het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana (het toerismeregister van de regio Valencia), omdat Alcossebre deel uitmaakt van de gemeente Alcalà de Xivert (Castellón). Je krijgt ze met een declaración responsable (verklaring op eer) die je online indient bij de Generalitat Valenciana, de regionale overheid. Deze gids vat de regelgeving samen zoals die in oktober 2026 geldt.
Let op: deze pagina is informatief en is geen juridisch of fiscaal advies. De regels voor toeristische woningen veranderen vaak; controleer elk punt in de officiële bronnen onderaan of bij een erkende professional voordat je je woning inschrijft.
Wat geldt als toeristische woning
Volgens artikel 65 van de Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana (de Valenciaanse wet op toerisme, vrije tijd en gastvrijheid), gewijzigd door het Decreto-ley 9/2024, is een toeristische woning een volledige woning die tegen betaling, voor toeristische doeleinden, voor 10 dagen of minder achter elkaar aan dezelfde huurder wordt verhuurd. Enkele kernpunten:
- Een huur van 11 dagen of meer is niet meer toeristisch. Sluit je zo'n contract binnen de als toeristisch opgegeven periode zonder de wijziging vooraf te melden, dan wordt de inschrijving geschrapt.
- Per kamer verhuren is verboden: de woning wordt altijd in haar geheel verhuurd.
- Bij de inschrijving geef je een exploitatieperiode op (het hele jaar, de zomer, weekends…) en je mag de woning alleen in die periode aanbieden.
- Toeristisch gebruik wordt verondersteld als de woning op toeristische kanalen wordt geadverteerd, ook op internet.
- Wie 5 of meer toeristische woningen beheert, geldt als beheerbedrijf.
Voorwaarden om je appartement in te schrijven
Volgens de veelgestelde vragen van de Dirección General de Turismo van de Generalitat (directoraat-generaal Toerisme, versie juli 2026) verklaar je in de declaración responsable dat:
- Je over de woning beschikt (eigendomsakte, contract of machtiging aan een beheerbedrijf).
- Je voldoet aan de minimumvereisten van Anexo III (bijlage III) voor de capaciteit die je opgeeft.
- Je één kadastrale referentie van de woning opgeeft.
- Je een aansprakelijkheidsverzekering of gelijkwaardige garantie hebt.
- Je de vereiste vergunningen hebt, waaronder de eerste of tweede bewoningsvergunning als het om een woongebouw gaat.
- Je een energieprestatiecertificaat hebt.
- Je de uitdrukkelijke instemming van de vereniging van eigenaars hebt.
- Je de gastenregistratie en je fiscale verplichtingen naleeft.
Het enige document dat je verplicht moet bijvoegen is het gunstige gemeentelijke stedenbouwkundige verenigbaarheidsrapport.
Minimumvereisten voor de woning (Anexo III)
Anexo III, gewijzigd door de Ley 3/2026, eist onder meer: noodinstructies in meerdere talen, warm water, stopcontacten in alle kamers, airconditioning en verwarming minstens in de woon-eetkamer, internet, televisie, een EHBO-kit, een kast in elke slaapkamer, een wasmachine en een uitgeruste keuken. Het aantal extra bedden mag niet meer zijn dan 50 % van de vaste bedden. De exploitant moet zorgen voor schoonmaak, verversing van linnengoed en onderhoud, een telefoonlijn die 24 uur bereikbaar is en een receptiedienst, en mag de sleutels niet overhandigen via sleutelkastjes op de openbare weg. Woningen die vóór 8 augustus 2024 zijn ingeschreven en niet van eigenaar zijn veranderd, hebben tot 8 augustus 2029 om zich aan te passen.
Stap 1: gemeentelijk stedenbouwkundig verenigbaarheidsrapport
Het stedenbouwkundige verenigbaarheidsrapport wordt afgegeven door de gemeente Alcalà de Xivert, waartoe Alcossebre behoort, en bevestigt dat het bestemmingsplan toeristisch gebruik van de woning toestaat. Vraag het aan vóór de declaración responsable: zonder dit rapport schrijft de Generalitat de woning niet in, en ze schrapt zelfs ingeschreven woningen die het niet hebben aangeleverd. Vraag bij de gemeente naar de geldende procedure, documenten en leges, en of er gemeentelijke beperkingen zijn. Als de gemeente vergunningen opschort of haar bestemmingsplan wijzigt, mag het rapport dat je indient niet ouder zijn dan 6 maanden.
Stap 2: instemming van de vereniging van eigenaars (3/5)
Sinds 3 april 2025 eist de Ley de Propiedad Horizontal (de Spaanse wet op appartementsrechten, hervormd door de Ley Orgánica 1/2025) dat een eigenaar die een toeristische verhuur wil starten, vooraf uitdrukkelijke goedkeuring van de vereniging van eigenaars krijgt. Voor dat besluit zijn de stemmen nodig van 3/5 van de eigenaars die samen ook 3/5 van de aandelen vertegenwoordigen. Met dezelfde meerderheid kan de vereniging de activiteit beperken of verbieden en de bijdrage in de kosten voor de toeristische woning met maximaal 20 % verhogen; die besluiten werken niet met terugwerkende kracht. Zonder instemming kan de voorzitter eisen dat de activiteit stopt en naar de rechter stappen.
Stap 3: declaración responsable en registratienummer
De inschrijving gebeurt via de procedure GVA 19207, Autorregistro de Viviendas de Uso Turístico (zelfregistratie van toeristische woningen), die alleen online kan. Je hebt een digitaal certificaat of Cl@ve firma nodig (Cl@ve PIN volstaat niet). De Servicio Territorial de Turismo (regionale toerismedienst) controleert de documenten en schrijft de woning in, of geeft je 10 werkdagen om iets aan te vullen; de kennisgeving komt binnen in de Carpeta Ciudadana (online burgermap).
Na de inschrijving krijgt de woning een registratienummer, dat samen met de exacte ligging in elke advertentie moet staan. Daarnaast moet je het officiële bordje bij de ingang hangen, klachtenformulieren hebben en een huisreglement dat de gast vóór het verblijf aanvaardt.
Geldigheid en verlenging
De inschrijving is 5 jaar geldig. Woningen die tot 7 augustus 2024 zijn ingeschreven, verlengen op 8 augustus 2029; later ingeschreven woningen 5 jaar na hun inschrijvingsdatum. De verlenging vraag je aan in de maand vóór de vervaldatum, met een nieuwe declaración responsable en een geactualiseerd stedenbouwkundig rapport. Koop je een woning die al is ingeschreven, dan heb je een verklaring van eigendomswijziging en een nieuw rapport nodig; bij een erfenis volstaat een wijzigingsverklaring.
Het nationale verhuurregister, vernietigd in 2026
Tussen juli 2025 en mei 2026 was voor advertenties op platforms ook een nummer nodig uit het Registro Único de Arrendamientos (het centrale verhuurregister) van het Spaanse kadaster (Real Decreto 1312/2024). Het Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft het vernietigd omdat de staat er niet bevoegd voor was, in meerdere uitspraken, de eerste STS 620/2026 van 19 mei, naar aanleiding van een beroep van de Generalitat Valenciana zelf. Volgens de Generalitat is sinds mei 2026 alleen de inschrijving in het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana verplicht. De platforms blijven wel verplicht gegevens door te geven aan de Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (het digitale centrale loket voor verhuur).
Gastenregistratie
Het Real Decreto 933/2021 verplicht je de gegevens van de gasten onmiddellijk, en uiterlijk binnen 24 uur na de boeking (of de annulering) en na het begin van het verblijf, door te geven via het platform SES.Hospedajes van het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken. De gegevens worden 3 jaar bewaard.
Belastingen in het kort
- IRPF (Spaanse inkomstenbelasting voor ingezetenen): de inkomsten worden meestal belast als inkomsten uit onroerend kapitaal, tenzij er sprake is van een economische activiteit, en de vermindering van 60 % voor de verhuur van een hoofdverblijf is niet van toepassing.
- Niet-ingezetenen: modelo 210 (aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen), met een tarief van 19 % voor inwoners van de EU, IJsland en Noorwegen (die kosten mogen aftrekken) en 24 % voor de rest.
- IVA (Spaanse btw): de verhuur is vrijgesteld als er geen hoteldiensten worden geleverd. Worden er diensten aangeboden die typisch zijn voor de horeca, zoals een permanente receptie, regelmatige schoonmaak of verversing van linnengoed tijdens het verblijf, dan geldt 10 %.
- Het vroegere modelo 179 voor tussenpersonen is sinds het belastingjaar 2024 afgeschaft.
Stem de fiscale kant van je woning altijd af met je belastingadviseur.
Boetes
De Ley 15/2018 deelt de overtredingen in als licht, ernstig en zeer ernstig:
| Soort | Voorbeelden | Boete |
|---|---|---|
| Licht | Kleine tekortkomingen | Waarschuwing of tot € 10.000 |
| Ernstig | Niet voldoen aan de essentiële vereisten, valse gegevens in de verklaring, misleidende reclame | Van € 10.001 tot € 100.000 en mogelijke sluiting tot 6 maanden |
| Zeer ernstig | Adverteren of verhuren zonder declaración responsable, geen verzekering, per kamer verhuren | Van € 100.001 tot € 600.000 en stopzetting van de activiteit |
Is de eigenaar niet de exploitant van de activiteit en maakt hij die niet bekend wanneer dat gevraagd wordt, dan is hij subsidiair aansprakelijk.
Casa Azahar kan het voor je regelen
Een beheerder kan de declaración responsable als vertegenwoordiger namens jou indienen, het verenigbaarheidsrapport bij de gemeente aanvragen, het verzoek om instemming voor de vergadering van je vereniging van eigenaars voorbereiden of met jouw toestemming als exploitant van de activiteit optreden. Casa Azahar, appartementenbeheerder in Alcossebre, regelt deze procedures en de dagelijkse naleving: sleutels op kantoor, een telefoonlijn die 24 uur bereikbaar is, schoonmaak, het bordje en de gastenregistratie. Bekijk alles wat bij het beheer van vakantieappartementen in Alcossebre hoort, of ga terug naar de gids voor appartementen huren in Alcocéber.