Immer mehr Eigentümer in Alcossebre stehen vor derselben Situation: Sie möchten ihre Wohnung vermieten, aber die Eigentümergemeinschaft genehmigt die touristische Nutzung nicht oder hat sie ausdrücklich verboten. Seit April 2025 verlangt die Ley de Propiedad Horizontal (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) die vorherige Zustimmung der Gemeinschaft mit 3/5-Mehrheit, und die Generalitat Valenciana fordert sie für die Eintragung der Wohnung. Ohne diese Zustimmung gibt es keine Touristenlizenz. Das heißt aber nicht, dass Ihre Wohnung leer stehen muss.
Hinweis: Diese Seite dient der Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Sie gibt die Rechtslage zum 14. Oktober 2026 wieder, mitten in einer Reform. Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, lassen Sie Ihren Fall von einer Fachperson prüfen; bei Casa Azahar prüfen wir ihn mit Ihnen.
Was in der Region Valencia als touristische Vermietung gilt
Nach Artikel 65 der Ley 15/2018 de turismo (Tourismusgesetz der Region Valencia) ist eine Ferienwohnung (vivienda de uso turístico) eine Wohnung, die vollständig, zu touristischen Zwecken und für 10 Tage oder weniger am Stück an denselben Gast vermietet wird. Genau diese kurze Vermietung erfordert die Eintragung im Registro de Turismo (Tourismusregister), ein kommunales Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit und die Zustimmung der Gemeinschaft (wir erklären es im Ratgeber zur Touristenlizenz in Alcossebre).
Eine Vermietung für 11 Tage oder mehr ist keine Ferienwohnung mehr im Sinne der valencianischen Vorschriften. Und der 3/5-Beschluss der Ley de Propiedad Horizontal (Artikel 17.12) bezieht sich genau auf die touristische Tätigkeit nach Artikel 5.e der Ley de Arrendamientos Urbanos (spanisches Mietgesetz). Deshalb sind längere Aufenthalte die naheliegende Alternative, wenn die Gemeinschaft Ferienwohnungen ablehnt. Prüfen Sie trotzdem die eingetragene Gemeinschaftsordnung (estatutos): Manche enthalten eigene Nutzungsbeschränkungen, die im Einzelfall gelesen werden müssen.
Die tatsächlichen Möglichkeiten für Ihre Wohnung
| Möglichkeit | Dauer | Was zu beachten ist |
|---|---|---|
| Aufenthalte von mehreren Wochen | Von 11 Nächten bis zu einem Monat | Lange Urlaube, zwei Wochen und Sommermonate; der rechtliche Rahmen wird im Oktober 2026 neu festgelegt |
| Befristete Vermietung pro Monat | Mehr als 31 Tage, in der Regel bis zu 12 Monate | Mit dem Real Decreto-ley 29/2026 ist ein tatsächlicher und nachweisbarer Grund für den vorübergehenden Aufenthalt (Arbeit, Studium, Bauarbeiten in der eigenen Wohnung …) nötig, der im Vertrag steht |
| Langzeitvermietung | Hauptwohnsitz des Mieters (5 Jahre, oder 7, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) | Stabile Einnahmen, aber Sie können die Wohnung im Sommer nicht selbst nutzen |
| Zeiträume kombinieren | Zum Beispiel Wintermonate und zwei Wochen im Sommer | Erfordert eine gute Planung des Kalenders und der Vertragsart für jeden Aufenthalt |
Welche Möglichkeit am meisten einbringt, hängt von Ihrem Gebäude, der Größe der Wohnung, den Zeiten, in denen Sie sie selbst nutzen möchten, und der weiteren Entwicklung der Vorschriften ab. Deshalb geben wir keine Pauschalrezepte: Wir prüfen Ihren konkreten Fall.
Was sich mit dem Real Decreto-ley 29/2026 ändert
Die spanische Regierung hat den Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober (BOE vom 7. Oktober) verabschiedet, der den Real Decreto-ley 26/2026 ersetzt, den der Kongress nicht bestätigt hatte. Er ist seit dem 8. Oktober 2026 in Kraft und muss von der Diputación Permanente (Ständiger Ausschuss) des Kongresses bestätigt werden; andernfalls tritt er außer Kraft. Die Neuerungen, die Eigentümer am stärksten betreffen:
- Befristete Vermietung: Sie ist definiert als die Vermietung, die den Wohnbedarf einer Person deckt, die sich aus einem berechtigten und nachweisbaren Grund vorübergehend außerhalb ihres gewöhnlichen Wohnsitzes aufhält. Sie muss mehr als 31 Tage dauern und in der Regel nicht länger als 12 Monate. Ohne tatsächlichen Grund, oder wenn mehr als zwei Verträge zwischen denselben Parteien aneinandergereiht werden, wird der Vertrag zu einem Mietvertrag über den Hauptwohnsitz.
- Touristische Vermietung: Die Überlassung einer möblierten Wohnung zu touristischen Zwecken, die den branchenspezifischen Vorschriften unterliegt, darf in keinem Fall 31 Tage überschreiten.
- Mehrwertsteuer: Ab dem 1. Dezember 2026 unterliegt die Vermietung möblierter Wohnungen für 30 Nächte oder weniger an denselben Mieter 10 % Mehrwertsteuer (IVA), auch ohne hotelähnliche Leistungen (außer wenn es der Hauptwohnsitz des Vermieters ist).
- Frühere Verträge: Saisonmietverträge, die vor der Reform unterzeichnet wurden, behalten ihre Regelung bis zu ihrem Ablauf, ohne Verlängerung.
Die Grenze zwischen touristischer, befristeter und dauerhafter Vermietung verschiebt sich, und sie gilt nicht in allen autonomen Regionen gleich. Die richtige Vertragsart und Dauer für jeden Aufenthalt zu wählen, macht heute den Unterschied zwischen einer rentablen Vermietung und einem Problem.
Warum Casa Azahar, um Ihre Wohnung ohne Touristenlizenz zu vermieten
Casa Azahar ist ein Verwalter von Ferienwohnungen in Alcossebre mit langjähriger Erfahrung im Ort: Er vermietet Wohnungen in über zwanzig Gebäuden, von Las Fuentes und dem Hafen bis zum Cargador, zum Strand Romana und zur Serra d'Irta. Und er gehört zur selben Gruppe, die drei Hotels an der Küste betreibt: Hotel Alcossebre, Alcossebre Sea Experience und Gran Hotel Peñíscola.
Diese Kombination gibt uns einen Überblick über die Nachfrage, den ein privater Eigentümer nicht haben kann:
- Wir sehen jede Woche die tatsächliche Nachfrage. Wohnungen und Hotels zeigen uns, wer wann und wie lange eine Unterkunft sucht, in Alcossebre und in Peñíscola. Mit diesen Daten legen wir Preis und Verfügbarkeit Ihrer Wohnung fest.
- Wir kennen die Gäste für längere Aufenthalte. Rentner, die den Winter an der Küste verbringen, beruflich entsandte Fachkräfte, Familien, die für zwei Wochen oder einen Monat Urlaub machen, und Ausländer, die jedes Jahr wiederkommen. Wir wissen, was sie suchen (Aufzug, Heizung, Internet, Garagenstellplatz) und wo wir sie finden.
- Wir maximieren die Einnahmen ohne Risiko. Für jeden Zeitraum des Jahres wählen wir die rentabelste legale Form: zwei Wochen und Sommermonate, Winteraufenthalte oder befristete Verträge mit Begründung, und wir erklären Ihnen die Zahlen, bevor wir beginnen.
- Wir haben ein eigenes Team im Ort. Büro für die Schlüsselübergabe in der Avenida Las Fuentes, 11, Reinigung, Instandhaltung und Betreuung der Mieter während des gesamten Aufenthalts.
Rundum-Verwaltung: Wir kümmern uns um alles
- Erstberatung: Wir prüfen Ihr Gebäude, die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse Ihrer Gemeinschaft, Ihre eigenen Nutzungszeiten und die passende Vertragsart.
- Vermarktung: Inserat auf der Website von Casa Azahar und in den Kanälen für längere Aufenthalte, mit Fotos und Beschreibung in mehreren Sprachen.
- Preise und Verfügbarkeit: Wochen- und Monatspreise, angepasst an die tatsächliche Nachfrage jeder Saison.
- Mieter und Verträge: Auswahl des Mieters, Vertrag passend zu Dauer und Grund des Aufenthalts, Kaution und Inkasso.
- Schlüssel und Empfang: Übergabe und Rückgabe in unserem Büro, ohne Schlüsselboxen auf der Straße.
- Reinigung und Wäsche: gründliche Reinigung zwischen den Mietern und, wenn vereinbart, während des Aufenthalts.
- Instandhaltung: Kontrolle der Wohnung und Reparatur von Schäden, mit Benachrichtigung des Eigentümers.
- Betreuung der Mieter: eine Telefonnummer, die während des gesamten Aufenthalts erreichbar ist.
- Gästemeldung: Meldung an SES.Hospedajes, wenn der Aufenthalt es erfordert.
So fangen wir an
- Sie schildern uns Ihren Fall über das Eigentümerformular: Gebäude, Wohnungsnummer, Schlafzimmer und in der Nachricht, ob Ihre Gemeinschaft die touristische Nutzung abgelehnt oder verboten hat.
- Ein Verwalter prüft Ihre Situation: geltende Vorschriften, Gemeinschaftsordnung und die tatsächliche Nachfrage nach Ihrem Wohnungstyp.
- Wir schlagen Ihnen einen Plan vor mit Kalender, Art der Aufenthalte und einer Einnahmeschätzung.
- Wir beginnen zu vermieten, und Sie erhalten die Einnahmen. Sie entscheiden, welche Termine Sie sich für die eigene Nutzung reservieren.
Wenn Ihre Gemeinschaft die touristische Nutzung am Ende doch genehmigt, helfen wir Ihnen auch bei der Lizenz und bei der Vermietung pro Nacht: Alles dazu finden Sie unter Verwaltung von Ferienwohnungen in Alcossebre.