Egyre több alcossebrei tulajdonos kerül ugyanabba a helyzetbe: ki szeretné adni az apartmanját, de a társasház nem hagyja jóvá a turisztikai használatot, vagy egyenesen megtiltotta. 2025 áprilisa óta a Ley de Propiedad Horizontal (a társasházakról szóló spanyol törvény) előírja a társasház előzetes, 3/5-ös hozzájárulását, és a Valenciai Generalitat ezt kéri a lakás bejegyzéséhez. E hozzájárulás nélkül nincs turisztikai engedély. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az apartmanodnak üresen kell állnia.
Figyelem: ez az oldal tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. A 2026. október 14-i, éppen reform alatt álló szabályozást tükrözi. Mielőtt bármilyen szerződést aláírnál, nézd át az esetedet egy szakemberrel; a Casa Azaharnál veled együtt megvizsgáljuk.
Mi számít turisztikai bérlésnek a Valenciai Közösségben?
A Valenciai Közösség Ley 15/2018 turisztikai törvényének 65. cikke szerint turisztikai célú lakás az, amelyet egészben, turisztikai céllal, egyhuzamban legfeljebb 10 napra adnak ki ugyanannak a vendégnek. Ehhez a rövid bérléshez kell a Turisztikai Nyilvántartásba való bejegyzés, az önkormányzati településrendezési összeférhetőségi jelentés és a társasház jóváhagyása (ezt az alcossebrei turisztikai engedélyről szóló útmutatóban magyarázzuk el).
A 11 napos vagy hosszabb bérlés a valenciai szabályozás szempontjából már nem turisztikai lakás. A Ley de Propiedad Horizontal szerinti 3/5-ös hozzájárulás (17.12. cikk) pedig éppen a Ley de Arrendamientos Urbanos (városi bérletekről szóló törvény) 5.e cikke szerinti turisztikai tevékenységre vonatkozik. Ezért a hosszabb tartózkodás a természetes alternatíva, amikor a társasház bezárja az ajtót a turisztikai lakások előtt. Ennek ellenére nézd át a társasházad bejegyzett alapszabályát: némelyik saját használati korlátozásokat tartalmaz, amelyeket esetről esetre el kell olvasni.
Az apartmanod valódi lehetőségei
| Lehetőség | Időtartam | Mire figyelj |
|---|---|---|
| Több hetes tartózkodás | 11 éjszakától egy hónapig | Hosszú nyaralás, két hét vagy nyári hónapok; a jogi keret 2026 októberében újradefiniálás alatt áll |
| Határozott idejű havi bérlés | 31 napnál hosszabb, általában legfeljebb 12 hónap | A Real Decreto-ley 29/2026 szerint a szerződésbe írt valós és igazolható ideiglenes távollét-okot kell megadni (munka, tanulmányok, felújítás az állandó lakásban…) |
| Hosszú távú bérlés | A bérlő állandó lakása (5 év, vagy 7, ha a bérbeadó cég) | Stabil bevétel, de nyáron nem használhatod az apartmant |
| Időszakok kombinálása | Például téli hónapok és nyári kéthetes bérlések | Jól meg kell tervezni a naptárat és az egyes tartózkodások szerződéstípusát |
Hogy melyik lehetőség hozza a legtöbbet, az az épületedtől, az apartman méretétől, attól, mikor szeretnéd használni, és a szabályozás végleges alakjától függ. Ezért nem adunk általános recepteket: a te konkrét esetedet vizsgáljuk meg.
Mi változik a Real Decreto-ley 29/2026-tal?
A kormány elfogadta a Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre rendeletet (BOE, október 7.), amely a Kongresszus által meg nem erősített 26/2026-ot váltja fel. 2026. október 8. óta hatályos, és a Kongresszus Állandó Bizottságának (Diputación Permanente del Congreso) kell megerősítenie (convalidación); ha ez nem történik meg, hatályát veszti. A tulajdonosokat leginkább érintő újdonságok:
- Határozott idejű bérlés: az a bérlés, amely annak lakhatási szükségletét fedezi, aki indokolt és igazolható okból ideiglenesen távol van szokásos lakóhelyétől. 31 napnál hosszabbnak kell lennie, és főszabályként legfeljebb 12 hónapig tarthat. Valós ok nélkül, vagy ha ugyanazon felek között kettőnél több szerződést kötnek egymás után, a szerződés állandó lakásra szóló bérletté válik.
- Turisztikai bérlés: a bútorozott lakás ágazati szabályozás alá eső, turisztikai célú átengedése semmilyen esetben sem haladhatja meg a 31 napot.
- ÁFA (IVA): 2026. december 1-jétől a bútorozott lakások ugyanannak a bérlőnek legfeljebb 30 éjszakára történő bérbeadása 10 %-os ÁFA alá esik, akkor is, ha nem nyújtanak szállodai szolgáltatásokat (kivéve, ha a lakás a bérbeadó állandó lakóhelye).
- Korábbi szerződések: a reform előtt aláírt szezonális szerződések lejáratukig megtartják korábbi szabályaikat, meghosszabbítás nélkül.
A turisztikai, az ideiglenes és az állandó bérlés közötti határ mozgásban van, és nem minden autonóm közösségben illeszkedik ugyanúgy. Ma a szerződéstípus és az egyes tartózkodások időtartamának helyes megválasztása jelenti a különbséget egy jövedelmező bérlés és egy probléma között.
Miért a Casa Azahar, ha turisztikai engedély nélkül adnád ki apartmanodat?
A Casa Azahar alcossebrei apartmankezelő, hosszú múlttal a településen: több mint húsz épületben ad ki apartmanokat, Las Fuentestől és a kikötőtől a Cargadorig, a Romana strandig és a Serra d'Irtáig. Ugyanahhoz a csoporthoz tartozik, amely három tengerparti szállodát üzemeltet: Hotel Alcossebre, Alcossebre Sea Experience és Gran Hotel Peñíscola.
Ez a kombináció olyan rálátást ad a keresletre, amilyennel egy magántulajdonos nem rendelkezhet:
- Hétről hétre látjuk a valós keresletet. Az apartmanok és a szállodák megmutatják, ki keres szállást, mikor és mennyi időre, Alcossebrében és Peñíscolában. Ezekkel az adatokkal határozzuk meg apartmanod árát és elérhetőségét.
- Ismerjük a hosszú tartózkodású vendégeket. Nyugdíjasok, akik a telet a tengerparton töltik, munkájuk miatt ideiglenesen itt dolgozó szakemberek, családok, amelyek két hétre vagy hónapokra jönnek nyaralni, és külföldiek, akik évről évre visszatérnek. Tudjuk, mit kérnek (lift, fűtés, internet, garázshely), és hol találjuk meg őket.
- Kockázat nélkül maximalizáljuk a bevételt. Az év minden időszakára a törvényes keretek között legjövedelmezőbb megoldást választjuk: nyári kéthetes és havi bérlés, téli tartózkodás vagy indokolt, határozott idejű szerződések, és indulás előtt elmagyarázzuk a számokat.
- Saját csapatunk van a településen. Kulcsátadó iroda az Avenida Las Fuentes 11. szám alatt, takarítás, karbantartás és a bérlő ellátása a teljes tartózkodás alatt.
Teljes körű kezelés: mindent intézünk
- Kezdeti tanácsadás: megvizsgáljuk az épületedet, a társasház alapszabályát és határozatait, a saját használatra szánt időszakaidat és a legmegfelelőbb szerződéstípust.
- Értékesítés: hirdetés a Casa Azahar honlapján és a hosszú tartózkodásra szakosodott csatornákon, fotókkal és többnyelvű leírással.
- Árak és elérhetőség: heti és havi díjak az egyes szezonok valós keresletéhez igazítva.
- Bérlők és szerződések: a bérlő kiválasztása, a tartózkodás időtartamához és okához igazított szerződés, kaució és a díj beszedése.
- Kulcsok és fogadás: átadás és visszavétel az irodánkban, utcai kulcsszéfek nélkül.
- Takarítás és textíliák: alapos takarítás a bérlők között, és megállapodás szerint a tartózkodás alatt is.
- Karbantartás: az apartman átvizsgálása és a meghibásodások javítása, a tulajdonos értesítésével.
- Bérlőellátás: egy telefonszám, amelyet a teljes tartózkodás alatt hívhat.
- Vendégbejelentés: adatszolgáltatás a SES.Hospedajes felé, ha a tartózkodás megköveteli.
Hogyan kezdjük?
- Elmondod az esetedet a tulajdonosi űrlapon: épület, apartmanszám, hálószobák, az üzenetben pedig az, hogy a társasház elutasította vagy megtiltotta-e a turisztikai használatot.
- Egy munkatársunk megvizsgálja a helyzetedet: az alkalmazandó szabályokat, a társasház alapszabályát és az apartmantípusod valós keresletét.
- Tervet javaslunk naptárral, a tartózkodások típusával és bevételi becsléssel.
- Elkezdjük a bérbeadást, te pedig megkapod a bevételt. Te döntöd el, mely időszakokat tartasz meg saját használatra.
Ha végül a társasház mégis jóváhagyja a turisztikai használatot, az engedély ügyintézésében és az éjszakai bérlés kezelésében is segítünk: mindent megtalálsz a turisztikai apartmanok kezelése Alcossebrében oldalon.