Arra, hogy mennyit lehet keresni egy apartman kiadásával Alcossebrében, nincs egyetlen válasz: egy második vonalbeli stúdió és egy háromhálószobás apartman a Cargador strand előtt más ligában játszik. Azt viszont el lehet magyarázni, hogyan számolják, mitől függ, és milyen kiadásokat kell levonni, hogy bármilyen eléd tett számot – a miénket is – megalapozottan értékelhess.
Figyelem: ez az oldal tájékoztató jellegű. Az Airbtics adatai egy harmadik fél saját modelljén alapuló becslések, nem hivatalos adatok és nem a Casa Azahar előrejelzései, és semmilyen eredményt nem garantálnak. Adózási vagy jogi döntésekhez fordulj a tanácsadódhoz.
A piaci viszonyítási alap: átlagár és kihasználtság
Az Airbtics elemzőcég becsléseket tesz közzé az alcossebrei Airbnb-hirdetésekről. A 2026 októberében lekérdezett modellje szerint az átlagos éjszakai díj (ADR) 110 € körül van, a medián kihasználtság pedig 61 % körül alakul. Ezek hasznos adatok a tájékozódáshoz, három megszorítással:
- Egyetlen csatornából (Airbnb) és az Airbtics saját modelljéből származnak, nem hivatalos statisztikákból.
- Átlagok és mediánok: összemossák a stúdiókat és a nagy apartmanokat, az első vonalat és a belső fekvést, az egész évben és a csak nyáron kiadott lakásokat.
- Nem tükrözik a szezonalitást: Alcossebrében augusztus és július koncentrálja a keresletet, a tél pedig sokkal csendesebb.
A képlet és egy szemléltető példa
A nyaralóbérlés bruttó bevételét így számolják:
Bruttó bevétel = elérhető éjszakák × kihasználtság × átlagos éjszakai ár
Egy pusztán szemléltető példa az Airbtics átlagaival: 30 elérhető éjszakás időszakban a 61 %-os kihasználtság kb. 18 foglalt éjszakának felel meg; éjszakánként 110 €-val ez az időszakban kb. 2000 € bruttó – mindenféle kiadás és adó levonása előtt.
Ezt a számot nem lehet megszorozni tizenkettővel. Augusztusban egy jó fekvésű apartman szinte teljesen megtelhet, magas áron; januárban nagyon kevés foglalt éjszakája lehet. Ezért egy komoly becslés hónapról hónapra készül, apartmanod valós naptárával és azokkal az időszakokkal, amelyeket magadnak tartasz meg.
Mitől függ, mennyit hoz az apartmanod?
| Tényező | Miért számít |
|---|---|
| Szezon | Július és augusztus a legkeresettebb hónapok, ezt követi június, május, április és szeptember. Minél több elő- és utószezoni hetet adsz el, annál többet hoz az év |
| Méret és férőhely | Egy hat- vagy nyolcfős apartman többet kér éjszakánként, mint egy stúdió, bár a takarítási költsége is nagyobb |
| Medence | A családok ezt nézik meg az elsők között; az is számít, hogy szezonális-e, vagy már húsvéttól nyitva van |
| Távolság a strandtól | Az első vonalat és a tengerre néző kilátást megfizetik; néhány perc gyaloglás felett az ár csökken |
| Lift és parkolás | Nagyon fontos a 45 év feletti közönségnek, amely Alcossebrében a legnépesebb |
| Turisztikai engedély | A Turisztikai Nyilvántartásba való bejegyzés nélkül csak 11 éjszakás vagy hosszabb tartózkodásra adhatsz ki, amelynek más a kereslete és az ára |
| Kezelés | A fotók, a hetente igazított árak, a jelenlét több csatornán, a gyors válaszadás és a jó értékelések ugyanannál az apartmannál is megváltoztatják a kihasználtságot |
Az engedély az a tényező, amely a legjobban meghatározza az összes többit: a követelményeket megtalálod az alcossebrei turisztikai lakásengedélyről szóló útmutatóban.
Levonandó költségek
A bruttó bevétel nem az, ami neked marad. Mielőtt összehasonlítanád a lehetőségeket, írd fel ezeket a kiadásokat:
- Takarítás és textíliák a vendégek között: rövid tartózkodásoknál ez a kihasználtsággal leginkább növekvő kiadás.
- Rezsi: áram, víz, gáz, internet, télen pedig a fűtés.
- Társasházi közös költség: a rendes hozzájárulás és a rendkívüli befizetések. A társasház a turisztikai lakásokra magasabb közösköltség-hányadot is megállapíthat.
- Az IBI (helyi ingatlanadó) és az ingatlan egyéb helyi adói.
- Biztosítás: lakás- és felelősségbiztosítás.
- Karbantartás és pótlás: a festés, a háztartási gépek, az edények, a matracok és a törölközők turisztikai használat mellett jobban kopnak.
- Jutalékok: a foglalási portáloké és, ha van, a kezelőé. A Casa Azahar jutaléka az apartmantól és a ránk bízott szolgáltatásoktól függ; a becslésben részletezzük.
- Adók: lásd a következő részt.
A bérbeadás adózása
A bérleti bevétel mindig adóköteles, akkor is, ha magad adod ki:
- Spanyol adóügyi illetőségűek (IRPF): általában ingatlanból származó tőkejövedelemnek minősül, kivéve, ha gazdasági tevékenységről van szó, és nem alkalmazható az állandó lakóhely bérbeadására vonatkozó 60 %-os csökkentés.
- Nem illetőségűek (IRNR): a 210-es nyomtatványon (modelo 210) vallják be. Az adókulcs az EU-ban, Izlandon és Norvégiában illetőséggel rendelkezőknek 19 %, akik költségeket is levonhatnak, a többieknek 24 %.
- ÁFA (IVA): a szabályozás 2026 októberében változik; összefoglaljuk a turisztikai lakásengedélyről szóló útmutatóban.
Minden eset más: apartmanod adózását mindig egyeztesd a tanácsadóddal.
Hetekre, hónapokra vagy eladás?
Ugyanazzal az apartmannal három úton indulhatsz, és ezek nem zárják ki teljesen egymást: sok tulajdonos kombinálja a nyári kéthetes bérléseket a téli havi bérléssel.
| Lehetőség | Bevétel | Munka és költségek | Saját használat |
|---|---|---|---|
| Nyaralóbérlés éjszakákra és hetekre | A legnagyobb éjszakánkénti potenciál, nyárra koncentrálva | Több takarítás, érkezés és távozás, vendégellátás; turisztikai engedély szükséges | Bármelyik időszakot fenntarthatod magadnak |
| Hosszú tartózkodás és havi bérlés | Alacsonyabb éjszakai ár, de nyáron kívül stabilabb | Kevesebb vendégcsere és takarítás; saját szabályokkal rendelkező szerződések | Az egyes tartózkodások alatt korlátozottabb |
| Eladás | Egyszeri bevétel | Az eladás után nincs kezelési költség | Nincs |
Ha éjszakákra és hetekre adod ki, turisztikai engedély kell; ha a társasházad nem engedi, a hosszú tartózkodás a természetes alternatíva (erről a kiadás turisztikai engedély nélkül oldalon olvashatsz). Ha pedig azon gondolkodsz, hogy megválsz az apartmantól, a Casa Azahar ingatlanokat is értékesít Alcossebrében: az információkat a add el apartmanodat a Casa Azaharral oldalon találod.
Számold ki, mennyit hozhatna az apartmanod
Az egyetlen módja annak, hogy megtudd, mennyit keresne a te apartmanod, ha megvizsgáljuk: épület, emelet, hálószobák, medence, kilátás, engedély és azok az időszakok, amikor használni szeretnéd. A Casa Azahar Alcossebre több mint húsz épületében kezel apartmanokat, és szállodái vannak Alcossebrében és Peñíscolában, így az év minden hetének valós keresletével dolgozik, nem átlagokkal.
Töltsd ki az űrlapot a turisztikai apartmanok kezelése oldalon, és egy munkatársunk személyre szabott becslést ad, díjtalanul és kötelezettség nélkül.