Cât câștigi închiriind un apartament în Alcossebre nu are un singur răspuns: o garsonieră în a doua linie și un apartament cu trei dormitoare în fața plajei Cargador joacă în ligi diferite. Ce se poate explica este cum se calculează, de ce depinde și ce cheltuieli trebuie scăzute, ca să poți evalua cu discernământ orice cifră ți se dă, inclusiv pe a noastră.
Atenție: această pagină are caracter orientativ. Cifrele Airbtics sunt o estimare a unui terț, cu propriul model, nu un dat oficial și nici o prognoză Casa Azahar, și nu garantează niciun rezultat. Pentru decizii fiscale sau juridice, consultă-ți consultantul.
Referința de piață: tarif mediu și grad de ocupare
Firma de analiză Airbtics publică estimări despre anunțurile Airbnb din Alcossebre. Conform modelului său, consultat în octombrie 2026, tariful mediu pe noapte (ADR) este în jur de 110 €, iar gradul median de ocupare este de aproximativ 61 %. Sunt date utile pentru a-ți face o idee, cu trei nuanțe:
- Provin dintr-un singur canal (Airbnb) și dintr-un model propriu al Airbtics, nu din statistici oficiale.
- Sunt medii și mediane: amestecă garsoniere și apartamente mari, prima linie și interior, locuințe închiriate tot anul și altele deschise doar vara.
- Nu reflectă sezonalitatea: în Alcossebre, august și iulie concentrează cererea, iar iarna este mult mai liniștită.
Formula și un exemplu ilustrativ
Veniturile brute dintr-o închiriere de vacanță se calculează astfel:
Venituri brute = nopți disponibile × grad de ocupare × preț mediu pe noapte
Un exemplu doar ilustrativ, cu mediile Airbtics: într-o perioadă de 30 de nopți disponibile, un grad de ocupare de 61 % înseamnă circa 18 nopți ocupate; la 110 € pe noapte, ar ieși circa 2.000 € brut în acea perioadă. Înainte de a scădea orice cheltuială sau taxă.
Această cifră nu se poate înmulți cu doisprezece. În august, un apartament bine amplasat se poate umple aproape complet și la preț mare; în ianuarie poate avea foarte puține nopți. De aceea, o estimare serioasă se face lună de lună, cu calendarul real al apartamentului tău și perioadele pe care le păstrezi pentru tine.
De ce depinde cât câștigă apartamentul tău
| Factor | De ce contează |
|---|---|
| Sezon | Iulie și august sunt lunile cu cea mai mare cerere, urmate de iunie, mai, aprilie și septembrie. Cu cât vinzi mai multe săptămâni din sezonul mediu, cu atât anul aduce mai mult |
| Dimensiuni și locuri | Un apartament pentru șase sau opt persoane încasează mai mult pe noapte decât o garsonieră, deși are și cheltuieli de curățenie mai mari |
| Piscină | Este printre primele lucruri la care se uită familiile; contează și dacă este sezonieră sau se deschide de la Săptămâna Mare (Paște) |
| Distanța până la plajă | Prima linie și vederea la mare se plătesc; de la câteva minute de mers pe jos în sus, prețul scade |
| Lift și parcare | Foarte apreciate de publicul de peste 45 de ani, cel mai numeros în Alcossebre |
| Licența turistică | Fără înscriere în Registrul de Turism poți închiria doar sejururi de 11 nopți sau mai mult, care au altă cerere și alt preț |
| Administrare | Fotografiile, prețurile ajustate săptămânal, prezența pe mai multe canale, rapiditatea răspunsurilor și recenziile bune schimbă gradul de ocupare al aceluiași apartament |
Licența este factorul care le condiționează cel mai mult pe celelalte: găsești cerințele în ghidul licenței pentru locuințe turistice în Alcossebre.
Costuri care trebuie scăzute
Veniturile brute nu sunt ceea ce îți rămâne. Înainte să compari opțiunile, notează aceste cheltuieli:
- Curățenie și lenjerie între oaspeți: la sejururile scurte, este cheltuiala care crește cel mai mult odată cu gradul de ocupare.
- Utilități: electricitate, apă, gaz, internet și, iarna, încălzirea.
- Asociația de proprietari: cotizația obișnuită și contribuțiile extraordinare. Asociația poate stabili o cotă de cheltuieli mai mare pentru locuințele turistice.
- IBI (impozitul pe clădiri) și celelalte taxe locale ale imobilului.
- Asigurarea locuinței și de răspundere civilă.
- Întreținere și înlocuiri: zugrăveala, electrocasnicele, veselă, saltelele și prosoapele se uzează mai repede în regim turistic.
- Comisioane: cele ale portalurilor de rezervare și, dacă ai, cel al firmei de administrare. Comisionul Casa Azahar depinde de apartament și de serviciile pe care le încredințezi; ți-l detaliem în estimare.
- Taxe: vezi secțiunea următoare.
Impozitarea închirierilor
Veniturile din închiriere se impozitează întotdeauna, chiar dacă închiriezi pe cont propriu:
- Rezidenți în Spania (IRPF): în general sunt venituri din capital imobiliar, cu excepția cazului în care există activitate economică, și nu se aplică reducerea de 60 % prevăzută pentru închirierea locuinței de reședință.
- Nerezidenți (IRNR): se declară cu formularul 210. Cota este de 19 % pentru rezidenții din UE, Islanda și Norvegia, care pot deduce cheltuieli, și de 24 % pentru ceilalți.
- TVA (IVA): reglementarea se schimbă în octombrie 2026; o rezumăm în ghidul licenței pentru locuințe turistice.
Fiecare caz este diferit: stabilește întotdeauna impozitarea apartamentului tău împreună cu consultantul tău.
Pe săptămână, pe lună sau vânzare?
Cu același apartament ai trei variante, care nu se exclud complet: mulți proprietari combină perioadele de două săptămâni vara cu lunile de iarnă.
| Opțiune | Venituri | Muncă și cheltuieli | Folosință proprie |
|---|---|---|---|
| Închiriere de vacanță pe nopți și săptămâni | Cel mai mare potențial pe noapte, concentrat vara | Mai multe curățenii, sosiri și plecări, asistență pentru oaspeți; necesită licență turistică | Poți păstra perioadele pe care le vrei |
| Sejururi lungi și pe luni | Preț pe noapte mai mic, dar mai stabil în afara verii | Mai puțină rotație și mai puține curățenii; contracte cu propriile reguli | Mai limitată în timpul fiecărui sejur |
| Vânzare | Un venit unic | Fără cheltuieli de administrare după vânzare | Niciuna |
Dacă închiriezi pe nopți și săptămâni, ai nevoie de licență turistică; dacă asociația de proprietari nu o permite, sejururile lungi sunt alternativa firească (îți explicăm în cum închiriezi fără licență turistică). Iar dacă te gândești să renunți la apartament, Casa Azahar vinde și imobile în Alcossebre: găsești informațiile în vinde-ți apartamentul cu Casa Azahar.
Calculează ce ar putea aduce apartamentul tău
Singurul mod de a ști cât ar câștiga apartamentul tău este să-l analizăm: clădirea, etajul, dormitoarele, piscina, priveliștea, licența și perioadele în care vrei să-l folosești. Casa Azahar administrează apartamente în peste douăzeci de clădiri din Alcossebre și are hoteluri în Alcossebre și Peñíscola, așa că lucrează cu cererea reală din fiecare săptămână a anului, nu cu medii.
Completează formularul din pagina de administrare a apartamentelor turistice, iar un administrator îți va da o estimare personalizată, fără costuri și fără angajament.