Quanto si guadagna affittando un appartamento ad Alcossebre non ha una risposta unica: un monolocale in seconda fila e un appartamento con tre camere davanti alla spiaggia del Cargador giocano in campionati diversi. Quello che si può spiegare è come si calcola, da cosa dipende e quali spese vanno sottratte, perché tu possa valutare con criterio qualsiasi cifra ti venga data, compresa la nostra.
Avvertenza: questa pagina è orientativa. Le cifre di Airbtics sono una stima di terzi con un proprio modello, non un dato ufficiale né una previsione di Casa Azahar, e non garantiscono alcun risultato. Per decisioni fiscali o legali, rivolgiti al tuo consulente.
Il riferimento di mercato: tariffa media e occupazione
La società di analisi Airbtics pubblica stime sugli annunci di Airbnb ad Alcossebre. Secondo il suo modello, consultato nell'ottobre 2026, la tariffa media per notte (ADR) si aggira sui 110 € e l'occupazione mediana è intorno al 61 %. Sono dati utili per farsi un'idea, con tre precisazioni:
- Provengono da un solo canale (Airbnb) e da un modello proprio di Airbtics, non da statistiche ufficiali.
- Sono medie e mediane: mescolano monolocali e appartamenti grandi, fronte mare e interni, alloggi affittati tutto l'anno e altri aperti solo d'estate.
- Non riflettono la stagionalità: ad Alcossebre agosto e luglio concentrano la domanda, e l'inverno è molto più tranquillo.
La formula e un esempio illustrativo
I ricavi lordi di un affitto per le vacanze si calcolano così:
Ricavi lordi = notti disponibili × occupazione × prezzo medio per notte
Un esempio solo illustrativo, con le medie di Airbtics: in un periodo di 30 notti disponibili, un'occupazione del 61 % equivale a circa 18 notti occupate; a 110 € per notte, sarebbero circa 2.000 € lordi in quel periodo. Prima di sottrarre qualsiasi spesa o tassa.
Quel numero non si può moltiplicare per dodici. Ad agosto un appartamento ben posizionato può riempirsi quasi del tutto e a un prezzo alto; a gennaio può avere pochissime notti. Per questo la stima seria si fa mese per mese, con il calendario reale del tuo appartamento e le date che riservi a te.
Da cosa dipende quanto guadagna il tuo appartamento
| Fattore | Perché influisce |
|---|---|
| Stagione | Luglio e agosto sono i mesi di maggiore domanda, seguiti da giugno, maggio, aprile e settembre. Più settimane di media stagione vendi, più rende l'anno |
| Dimensioni e posti letto | Un appartamento per sei o otto persone incassa di più per notte di un monolocale, anche se ha più spese di pulizia |
| Piscina | È una delle prime cose che guardano le famiglie; conta anche se è stagionale o apre dalla Settimana Santa (Pasqua) |
| Distanza dalla spiaggia | Il fronte mare e la vista mare si pagano; oltre qualche minuto a piedi, il prezzo scende |
| Ascensore e parcheggio | Molto apprezzati dal pubblico con più di 45 anni, il più numeroso ad Alcossebre |
| Licenza turistica | Senza iscrizione nel Registro del Turismo puoi affittare solo soggiorni di 11 notti o più, che hanno un'altra domanda e un altro prezzo |
| Gestione | Foto, prezzi adeguati ogni settimana, presenza su più canali, rapidità di risposta e buone recensioni cambiano l'occupazione di uno stesso appartamento |
La licenza è il fattore che condiziona di più tutto il resto: trovi i requisiti nella guida alla licenza di alloggio turistico ad Alcossebre.
Costi da sottrarre
I ricavi lordi non sono quello che ti resta. Prima di confrontare le opzioni, annota queste spese:
- Pulizia e biancheria tra un ospite e l'altro: con soggiorni brevi, è la spesa che cresce di più con l'occupazione.
- Utenze: luce, acqua, gas, internet e, d'inverno, il riscaldamento.
- Condominio: la quota ordinaria e le spese straordinarie. Il condominio può stabilire una quota di spese più alta per gli alloggi turistici.
- IBI (l'imposta comunale sugli immobili) e gli altri tributi locali dell'immobile.
- Assicurazione sulla casa e di responsabilità civile.
- Manutenzione e sostituzioni: pittura, elettrodomestici, stoviglie, materassi e asciugamani si consumano di più con l'uso turistico.
- Commissioni: quelle dei portali di prenotazione e, se ce l'hai, quella della società di gestione. La commissione di Casa Azahar dipende dall'appartamento e dai servizi che affidi; te la dettagliamo nella stima.
- Tasse: vedi il paragrafo successivo.
Tasse sugli affitti
I ricavi dell'affitto sono sempre tassati, anche se affitti per conto tuo:
- Residenti in Spagna (IRPF): in generale sono redditi da capitale immobiliare, salvo che vi sia un'attività economica, e non si applica la riduzione del 60 % prevista per l'affitto di abitazione principale.
- Non residenti (IRNR): si dichiarano con il modello 210. L'aliquota è del 19 % per i residenti nell'UE, in Islanda e in Norvegia, che possono dedurre le spese, e del 24 % per gli altri.
- IVA: la normativa sta cambiando nell'ottobre 2026; la riassumiamo nella guida alla licenza di alloggio turistico.
Ogni caso è diverso: coordina sempre la fiscalità del tuo appartamento con il tuo consulente.
A settimane, a mesi o vendere?
Con lo stesso appartamento hai tre strade, e non si escludono del tutto: molti proprietari combinano quindicine estive con mesi invernali.
| Opzione | Ricavi | Lavoro e spese | Uso personale |
|---|---|---|---|
| Affitto per le vacanze a notti e a settimane | Il potenziale più alto per notte, concentrato in estate | Più pulizie, arrivi e partenze, assistenza all'ospite; richiede la licenza turistica | Puoi riservarti le date che vuoi |
| Soggiorni lunghi e a mesi | Prezzo per notte più basso, ma più stabile fuori dall'estate | Meno rotazione e meno pulizie; contratti con regole proprie | Più limitato durante ogni soggiorno |
| Vendere | Un ricavo unico | Nessuna spesa di gestione dopo la vendita | Nessuno |
Se affitti a notti e a settimane, ti serve la licenza turistica; se il tuo condominio non la permette, i soggiorni lunghi sono l'alternativa naturale (te lo spieghiamo in come affittare senza licenza turistica). E se stai pensando di disfarti dell'appartamento, Casa Azahar vende anche immobili ad Alcossebre: trovi le informazioni in vendere il tuo appartamento con Casa Azahar.
Calcola quanto potrebbe generare il tuo appartamento
L'unico modo per sapere quanto guadagnerebbe il tuo appartamento è studiarlo: edificio, piano, camere, piscina, vista, licenza e le date in cui vuoi usarlo. Casa Azahar gestisce appartamenti in più di venti edifici di Alcossebre e ha hotel ad Alcossebre e a Peñíscola, quindi lavora con la domanda reale di ogni settimana dell'anno, non con le medie.
Compila il modulo della pagina di gestione di appartamenti turistici e un gestore ti darà una stima personalizzata, senza costi né impegno.