La licenza di alloggio turistico ad Alcossebre è, in realtà, l'iscrizione dell'alloggio nel Registro del Turismo della Comunitat Valenciana, dato che Alcossebre fa parte del comune di Alcalà de Xivert (Castellón). Si ottiene con una dichiarazione responsabile presentata via internet alla Generalitat Valenciana. Questa guida riassume la normativa in vigore a ottobre 2026.
Avvertenza: questa pagina è informativa e non costituisce consulenza legale né fiscale. La normativa sugli alloggi turistici cambia spesso; prima di registrare il tuo alloggio, verifica ogni punto nelle fonti ufficiali che citiamo alla fine o con un professionista abilitato.
Cosa si considera alloggio a uso turistico
Secondo l'articolo 65 della Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana (legge valenciana sul turismo, il tempo libero e l'ospitalità), modificato dal Decreto-ley 9/2024, è alloggio a uso turistico l'immobile intero ceduto a pagamento, a scopo turistico, per 10 giorni o meno consecutivi allo stesso inquilino. Alcuni punti chiave:
- Un affitto di 11 giorni o più non è più turistico. Se firmi un contratto di questo tipo all'interno del periodo dichiarato come turistico senza comunicare prima la modifica, l'iscrizione viene cancellata. Se il tuo condominio non permette l'uso turistico, guarda come affittare senza licenza turistica.
- È vietato affittare per camere: l'alloggio si affitta sempre per intero.
- Al momento dell'iscrizione dichiari un periodo di attività (tutto l'anno, estate, fine settimana…) e puoi commercializzarlo solo in quel periodo.
- Si presume che ci sia uso turistico se l'alloggio è pubblicizzato su canali turistici, internet compreso.
- Chi gestisce 5 o più alloggi turistici è considerato impresa di gestione.
Requisiti per iscrivere il tuo appartamento
Secondo le domande frequenti della Dirección General de Turismo della Generalitat (versione di luglio 2026), nella dichiarazione responsabile devi dichiarare che:
- Hai la disponibilità dell'alloggio (atto di proprietà, contratto o autorizzazione a un'impresa di gestione).
- Rispetti i requisiti minimi dell'Allegato III per la capienza che dichiari.
- Indichi un riferimento catastale unico dell'alloggio.
- Hai un'assicurazione di responsabilità civile o una garanzia equivalente.
- Hai le licenze richieste, compresa quella di prima o seconda occupazione se l'immobile è residenziale.
- Hai il certificato di efficienza energetica.
- Disponi dell'accordo espresso del condominio.
- Rispetti il registro dei viaggiatori e i tuoi obblighi fiscali.
L'unico documento da allegare obbligatoriamente è il certificato comunale di compatibilità urbanistica favorevole.
Requisiti minimi dell'alloggio (Allegato III)
L'Allegato III, modificato dalla Ley 3/2026, richiede tra l'altro: istruzioni di emergenza in più lingue, acqua calda, prese elettriche in tutte le stanze, aria condizionata e riscaldamento almeno nel soggiorno-sala da pranzo, internet, televisione, kit di pronto soccorso, armadio in ogni camera, lavatrice e una cucina attrezzata. I posti letto aggiuntivi non possono superare il 50 % di quelli fissi. Il titolare deve garantire la pulizia, il cambio della biancheria e la manutenzione, offrire un numero di assistenza 24 ore e un servizio di reception, e non può consegnare le chiavi con cassette portachiavi sulla via pubblica. Gli alloggi iscritti prima dell'8 agosto 2024 senza cambio di proprietario hanno tempo fino all'8 agosto 2029 per adeguarsi.
Passo 1: certificato comunale di compatibilità urbanistica
Il certificato di compatibilità urbanistica è rilasciato dal Comune di Alcalà de Xivert (Ayuntamiento), a cui appartiene Alcossebre, e attesta che il piano urbanistico permette l'uso turistico dell'alloggio. Richiedilo prima della dichiarazione responsabile: senza di esso la Generalitat non iscrive l'alloggio e, di fatto, sta cancellando gli alloggi iscritti che non lo hanno presentato. Informati in Comune su procedura, documentazione e tassa in vigore, e se esiste qualche limitazione comunale. Se il comune sospende le licenze o modifica il proprio piano urbanistico, il certificato che presenti non può avere più di 6 mesi.
Passo 2: accordo del condominio (3/5)
Dal 3 aprile 2025 la Ley de Propiedad Horizontal (legge spagnola sul condominio, riformata dalla Ley Orgánica 1/2025) richiede che il proprietario che vuole avviare un'attività di alloggio turistico ottenga l'approvazione espressa e preventiva del condominio. L'accordo richiede il voto dei 3/5 dei proprietari che rappresentino a loro volta i 3/5 delle quote. Con la stessa maggioranza, il condominio può limitare o vietare l'attività e aumentare fino al 20 % la quota di spese dell'alloggio turistico; questi accordi non sono retroattivi. Senza l'accordo, l'amministratore (presidente) del condominio può esigere la cessazione dell'attività e rivolgersi ai tribunali.
Passo 3: dichiarazione responsabile e numero di registro
L'iscrizione si fa con la procedura GVA 19207, Autorregistro de Viviendas de Uso Turístico, che è solo telematica. Ti servono un certificato digitale o Cl@ve firma (non è valida la Cl@ve PIN). Il Servicio Territorial de Turismo esamina la documentazione e iscrive l'alloggio o ti concede 10 giorni lavorativi per correggere; la notifica arriva nella Carpeta Ciudadana.
Una volta iscritto, l'alloggio riceve il suo numero di registro, che deve comparire, insieme all'ubicazione esatta, in qualsiasi annuncio. Devi inoltre collocare la targa ufficiale all'ingresso, avere i fogli di reclamo e un regolamento interno che l'ospite accetti prima del soggiorno.
Validità e rinnovo
L'iscrizione vale 5 anni. Gli alloggi iscritti fino al 7 agosto 2024 si rinnovano l'8 agosto 2029; quelli iscritti dopo, 5 anni dopo la data di iscrizione. Il rinnovo si chiede nel mese precedente alla scadenza, con una nuova dichiarazione responsabile e un certificato urbanistico aggiornato. Se compri un alloggio già iscritto, ti servono una dichiarazione di cambio di proprietario e un nuovo certificato; nelle successioni basta una dichiarazione di modifica.
Il registro statale degli affitti, annullato nel 2026
Tra luglio 2025 e maggio 2026, per pubblicare annunci sulle piattaforme serviva anche il numero del Registro Único de Arrendamientos del Registro de la Propiedad (Real Decreto 1312/2024). Il Tribunal Supremo lo ha annullato per mancanza di competenza dello Stato con varie sentenze, la prima la STS 620/2026, del 19 maggio, a seguito di un ricorso della stessa Generalitat Valenciana. Secondo la Generalitat, da maggio 2026 è obbligatoria solo l'iscrizione nel Registro del Turismo della Comunitat Valenciana. Resta in vigore l'obbligo per le piattaforme di trasmettere i dati alla Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Schedine degli ospiti
Il Real Decreto 933/2021 obbliga a comunicare i dati degli ospiti sulla piattaforma SES.Hospedajes del Ministero dell'Interno spagnolo in modo immediato e, al massimo, entro 24 ore dalla prenotazione (o dalla sua cancellazione) e dall'inizio del soggiorno. I dati si conservano per 3 anni.
Fiscalità di base
- IRPF (residenti): i ricavi sono tassati di solito come redditi da capitale immobiliare, salvo che vi sia un'attività economica, e non si applica la riduzione del 60 % prevista per l'affitto di abitazione principale.
- Non residenti: modello 210, con un'aliquota del 19 % per i residenti nell'UE, in Islanda e in Norvegia (che possono dedurre le spese) e del 24 % per gli altri.
- IVA: finora l'affitto era esente se non si prestavano servizi alberghieri. Il Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación (in attesa di convalida da parte del Congresso), stabilisce che dal 1° dicembre 2026 l'affitto di alloggi arredati per 30 notti o meno allo stesso inquilino è soggetto a IVA del 10 %, anche se non si prestano servizi alberghieri.
- Il vecchio modello 179 degli intermediari è soppresso dall'esercizio 2024.
Coordina sempre la fiscalità del tuo alloggio con il tuo consulente.
Sanzioni
La Ley 15/2018 classifica le infrazioni in lievi, gravi e molto gravi:
| Tipo | Esempi | Multa |
|---|---|---|
| Lieve | Inadempimenti minori | Avvertimento o fino a 10.000 € |
| Grave | Non rispettare i requisiti essenziali, dati falsi nella dichiarazione, pubblicità ingannevole | Da 10.001 a 100.000 € e possibile chiusura fino a 6 mesi |
| Molto grave | Pubblicizzare o affittare senza dichiarazione responsabile, non avere l'assicurazione, affittare per camere | Da 100.001 a 600.000 € e cessazione dell'attività |
Se il proprietario non è il titolare dell'attività e non lo identifica quando gli viene richiesto, risponde in via sussidiaria.
Casa Azahar può occuparsene per te
Una società di gestione può presentare la dichiarazione responsabile a tuo nome come rappresentante, chiedere il certificato di compatibilità al Comune, preparare la richiesta di accordo per l'assemblea del tuo condominio o figurare come titolare dell'attività con il tuo consenso. Casa Azahar, società di gestione di appartamenti di Alcossebre, si occupa di queste pratiche e degli adempimenti quotidiani: chiavi in ufficio, numero di assistenza 24 ore, pulizia, targa e schedine degli ospiti. Guarda tutto ciò che include la gestione di appartamenti turistici ad Alcossebre o torna alla guida all'affitto di appartamenti ad Alcossebre.