Licencja na mieszkanie turystyczne w Alcossebre to w rzeczywistości wpis mieszkania do Rejestru Turystyki Wspólnoty Walenckiej, ponieważ Alcossebre należy do gminy Alcalà de Xivert (Castellón). Uzyskuje się ją na podstawie oświadczenia (declaración responsable) składanego przez internet do Generalitat Valenciana. Ten przewodnik podsumowuje przepisy obowiązujące w październiku 2026 r.
Uwaga: ta strona ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przepisy dotyczące mieszkań turystycznych często się zmieniają; zanim zarejestrujesz mieszkanie, potwierdź każdy punkt w oficjalnych źródłach, które podajemy na końcu, lub u licencjonowanego specjalisty.
Co uznaje się za mieszkanie do użytku turystycznego
Zgodnie z art. 65 Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana (ustawy o turystyce, rekreacji i gościnności Wspólnoty Walenckiej), zmienionej dekretem z mocą ustawy Decreto-ley 9/2024, mieszkaniem do użytku turystycznego jest cała nieruchomość udostępniana odpłatnie, w celach turystycznych, na 10 dni lub krócej z rzędu temu samemu najemcy. Najważniejsze zasady:
- Wynajem na 11 dni lub dłużej nie jest już turystyczny. Jeśli podpiszesz taką umowę w zadeklarowanym okresie działalności turystycznej bez wcześniejszego zgłoszenia zmiany, wpis zostanie wykreślony. Jeśli twoja wspólnota nie zgadza się na użytek turystyczny, zobacz, jak wynajmować bez licencji turystycznej.
- Wynajem na pokoje jest zakazany: mieszkanie wynajmuje się zawsze w całości.
- Przy rejestracji deklarujesz okres działalności (cały rok, lato, weekendy…) i możesz oferować mieszkanie tylko w tym okresie.
- Zakłada się, że mieszkanie ma użytek turystyczny, jeśli jest ogłaszane w kanałach turystycznych, w tym w internecie.
- Kto zarządza 5 lub więcej mieszkaniami turystycznymi, jest traktowany jako firma zarządzająca.
Wymogi, aby zarejestrować apartament
Według najczęstszych pytań i odpowiedzi Dyrekcji Generalnej ds. Turystyki Generalitat (wersja z lipca 2026 r.) w oświadczeniu musisz potwierdzić, że:
- Dysponujesz mieszkaniem (akt notarialny, umowa lub upoważnienie dla firmy zarządzającej).
- Spełniasz minimalne wymogi z Załącznika III dla deklarowanej liczby miejsc.
- Podajesz jeden numer katastralny mieszkania.
- Masz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej lub równoważne zabezpieczenie.
- Masz wymagane pozwolenia, w tym pozwolenie na pierwsze lub drugie zasiedlenie (licencia de primera o segunda ocupación), jeśli nieruchomość jest mieszkalna.
- Masz świadectwo charakterystyki energetycznej.
- Masz wyraźną zgodę wspólnoty właścicieli.
- Prowadzisz rejestr podróżnych i wypełniasz obowiązki podatkowe.
Jedynym dokumentem, który trzeba obowiązkowo załączyć, jest pozytywna gminna opinia o zgodności urbanistycznej.
Minimalne wymogi dla mieszkania (Załącznik III)
Załącznik III, zmieniony ustawą Ley 3/2026, wymaga m.in.: instrukcji na wypadek sytuacji awaryjnych w kilku językach, ciepłej wody, gniazdek we wszystkich pomieszczeniach, klimatyzacji i ogrzewania przynajmniej w salonie z jadalnią, internetu, telewizora, apteczki, szafy w każdej sypialni, pralki i wyposażonej kuchni. Miejsca dodatkowe nie mogą przekraczać 50 % miejsc stałych. Prowadzący musi zapewnić sprzątanie, wymianę bielizny i utrzymanie, całodobowy telefon kontaktowy i usługę recepcji oraz nie może przekazywać kluczy przez skrytki umieszczone na ulicy. Mieszkania wpisane przed 8 sierpnia 2024 r., które nie zmieniły właściciela, mają czas na dostosowanie do 8 sierpnia 2029 r.
Krok 1: gminna opinia o zgodności urbanistycznej
Opinię o zgodności urbanistycznej wydaje urząd gminy Alcalà de Xivert, do której należy Alcossebre; potwierdza ona, że plan zagospodarowania dopuszcza turystyczne użytkowanie mieszkania. Poproś o nią przed złożeniem oświadczenia: bez niej Generalitat nie wpisze mieszkania do rejestru, a w praktyce wykreśla zarejestrowane mieszkania, które jej nie przedstawiły. Zapytaj w urzędzie gminy o aktualną procedurę, dokumenty i opłatę oraz o ewentualne ograniczenia gminne. Jeśli gmina wstrzyma wydawanie pozwoleń lub zmieni plan zagospodarowania, przedstawiona opinia nie może być starsza niż 6 miesięcy.
Krok 2: zgoda wspólnoty właścicieli (3/5)
Od 3 kwietnia 2025 r. Ley de Propiedad Horizontal (ustawa o własności lokali, zreformowana ustawą organiczną Ley Orgánica 1/2025) wymaga, aby właściciel, który chce rozpocząć działalność w zakresie mieszkania turystycznego, uzyskał wyraźną uprzednią zgodę wspólnoty. Uchwała wymaga głosów 3/5 właścicieli reprezentujących jednocześnie 3/5 udziałów. Taką samą większością wspólnota może ograniczyć lub zakazać tej działalności i podnieść o maksymalnie 20 % udział w kosztach mieszkania turystycznego; uchwały te nie działają wstecz. Bez zgody przewodniczący wspólnoty może zażądać zaprzestania działalności i skierować sprawę do sądu.
Krok 3: oświadczenie i numer rejestracyjny
Wpisu dokonuje się w procedurze GVA 19207, Autorregistro de Viviendas de Uso Turístico, prowadzonej wyłącznie elektronicznie. Potrzebujesz certyfikatu cyfrowego lub Cl@ve firma (Cl@ve PIN nie wystarcza). Terytorialna służba ds. turystyki (Servicio Territorial de Turismo) sprawdza dokumenty i wpisuje mieszkanie do rejestru albo daje ci 10 dni roboczych na uzupełnienie braków; powiadomienie trafia do Carpeta Ciudadana.
Po wpisie mieszkanie otrzymuje numer rejestracyjny, który wraz z dokładną lokalizacją musi widnieć w każdym ogłoszeniu. Musisz też umieścić oficjalną tabliczkę przy wejściu, mieć księgę skarg (hojas de reclamaciones) i regulamin wewnętrzny, który gość akceptuje przed pobytem.
Ważność i odnowienie
Wpis jest ważny 5 lat. Mieszkania wpisane do 7 sierpnia 2024 r. odnawia się 8 sierpnia 2029 r.; mieszkania wpisane później – po 5 latach od daty wpisu. O odnowienie wnosi się w miesiącu poprzedzającym wygaśnięcie, z nowym oświadczeniem i aktualną opinią urbanistyczną. Jeśli kupujesz mieszkanie już wpisane do rejestru, potrzebujesz deklaracji zmiany właściciela i nowej opinii; w przypadku spadku wystarczy deklaracja zmiany.
Państwowy rejestr najmu unieważniony w 2026 r.
Od lipca 2025 r. do maja 2026 r., aby ogłaszać się na platformach, potrzebny był też numer z Jednolitego Rejestru Najmu (Registro Único de Arrendamientos) prowadzonego przez Rejestr Nieruchomości (Real Decreto 1312/2024). Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) go unieważnił z powodu braku kompetencji państwa w kilku wyrokach, z których pierwszym był STS 620/2026 z 19 maja, wydany w następstwie skargi samej Generalitat Valenciana. Według Generalitat od maja 2026 r. obowiązkowy jest tylko wpis do Rejestru Turystyki Wspólnoty Walenckiej. Nadal obowiązuje natomiast obowiązek przekazywania przez platformy danych do Jednolitego Cyfrowego Okienka Najmu (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos).
Meldunki podróżnych
Real Decreto 933/2021 nakłada obowiązek przekazywania danych gości na platformie SES.Hospedajes Ministerstwa Spraw Wewnętrznych niezwłocznie, a najpóźniej w ciągu 24 godzin od rezerwacji (lub jej anulowania) i od rozpoczęcia pobytu. Dane przechowuje się przez 3 lata.
Podstawy opodatkowania
- IRPF (rezydenci): przychody są zwykle opodatkowane jako dochody z kapitału nieruchomościowego, chyba że prowadzona jest działalność gospodarcza, i nie stosuje się obniżki o 60 % przysługującej przy wynajmie mieszkania jako stałego miejsca zamieszkania.
- Nierezydenci: formularz modelo 210, ze stawką 19 % dla rezydentów UE, Islandii i Norwegii (którzy mogą odliczyć koszty) i 24 % dla pozostałych.
- VAT (IVA): dotychczas wynajem był zwolniony, jeśli nie świadczono usług hotelowych. Real Decreto-ley 29/2026, oczekujący na konwalidację (pendiente de convalidación), stanowi, że od 1 grudnia 2026 r. wynajem umeblowanych mieszkań na 30 nocy lub krócej temu samemu najemcy podlega stawce 10 %, nawet jeśli nie świadczy się usług hotelowych.
- Dawny modelo 179 pośredników został zniesiony od roku podatkowego 2024.
Zawsze uzgadniaj kwestie podatkowe swojego mieszkania ze swoim doradcą.
Kary
Ley 15/2018 dzieli naruszenia na lekkie, poważne i bardzo poważne:
| Rodzaj | Przykłady | Grzywna |
|---|---|---|
| Lekkie | Drobne uchybienia | Upomnienie lub do 10 000 € |
| Poważne | Niespełnianie podstawowych wymogów, nieprawdziwe dane w oświadczeniu, reklama wprowadzająca w błąd | Od 10 001 do 100 000 € i możliwe zamknięcie do 6 miesięcy |
| Bardzo poważne | Ogłaszanie lub wynajem bez oświadczenia, brak ubezpieczenia, wynajem na pokoje | Od 100 001 do 600 000 € i zaprzestanie działalności |
Jeśli właściciel nie jest prowadzącym działalność i nie wskaże go na wezwanie, ponosi odpowiedzialność subsydiarną.
Casa Azahar może to załatwić za ciebie
Firma zarządzająca może złożyć oświadczenie w twoim imieniu jako przedstawiciel, wystąpić do urzędu gminy o opinię o zgodności, przygotować wniosek o zgodę na zebranie wspólnoty lub – za twoją zgodą – figurować jako prowadzący działalność. Casa Azahar, zarządca apartamentów w Alcossebre, zajmuje się tymi formalnościami i codziennym przestrzeganiem przepisów: klucze w biurze, całodobowy telefon, sprzątanie, tabliczka i meldunki podróżnych. Zobacz, co obejmuje zarządzanie apartamentami turystycznymi w Alcossebre, lub wróć do przewodnika po wynajmie apartamentów w Alcocéber.