Sempre più proprietari di Alcossebre si trovano nella stessa situazione: vogliono affittare il loro appartamento, ma il condominio non approva l'uso turistico o lo ha addirittura vietato. Da aprile 2025 la Ley de Propiedad Horizontal (legge spagnola sul condominio) richiede il previo accordo del condominio con la maggioranza dei 3/5, e la Generalitat Valenciana lo chiede per iscrivere l'alloggio. Senza quell'accordo non c'è licenza turistica. Ma questo non significa che il tuo appartamento debba restare vuoto.
Avvertenza: questa pagina è informativa e non costituisce consulenza legale né fiscale. Riflette la normativa al 14 ottobre 2026, in piena riforma. Prima di firmare qualsiasi contratto, verifica il tuo caso con un professionista; in Casa Azahar lo studiamo insieme a te.
Cosa si considera affitto turistico nella Comunitat Valenciana
Secondo l'articolo 65 della Ley 15/2018 de turismo della Comunitat Valenciana, è alloggio a uso turistico quello affittato per intero, a scopo turistico, per 10 giorni o meno consecutivi allo stesso ospite. È questo affitto breve che richiede l'iscrizione nel Registro del Turismo, il certificato comunale di compatibilità urbanistica e il via libera del condominio (te lo spieghiamo nella guida alla licenza turistica ad Alcossebre).
Un affitto di 11 giorni o più non è più alloggio turistico ai sensi della normativa valenciana. E l'accordo dei 3/5 della Ley de Propiedad Horizontal (articolo 17.12) si riferisce proprio all'attività turistica dell'articolo 5.e della Ley de Arrendamientos Urbanos (legge spagnola sulle locazioni urbane). Per questo i soggiorni più lunghi sono l'alternativa naturale quando il condominio chiude la porta agli appartamenti turistici. Detto questo, controlla gli statuti registrati del tuo condominio: alcuni contengono limitazioni d'uso proprie che vanno lette caso per caso.
Le opzioni reali per il tuo appartamento
| Opzione | Durata | Cosa tenere presente |
|---|---|---|
| Soggiorni di più settimane | Da 11 notti a un mese | Vacanze lunghe, quindicine e mesi estivi; il quadro legale si sta ridefinendo nell'ottobre 2026 |
| Affitto temporaneo a mesi | Più di 31 giorni, in generale fino a 12 mesi | Con il Real Decreto-ley 29/2026 richiede una causa reale e dimostrabile di trasferimento (lavoro, studio, lavori nell'abitazione principale…) scritta nel contratto |
| Affitto di lunga durata | Abitazione principale dell'inquilino (5 anni, o 7 se il locatore è un'impresa) | Ricavi stabili, ma perdi l'uso dell'appartamento in estate |
| Combinare periodi | Per esempio, mesi invernali e quindicine estive | Richiede di pianificare bene il calendario e il tipo di contratto di ogni soggiorno |
L'opzione che rende di più dipende dal tuo edificio, dalle dimensioni dell'appartamento, dalle date in cui vuoi usarlo e da come si assesterà la normativa. Per questo non diamo ricette generali: studiamo il tuo caso concreto.
Cosa cambia con il Real Decreto-ley 29/2026
Il Governo spagnolo ha approvato il Real Decreto-ley 29/2026, del 6 ottobre (BOE del 7 ottobre), che sostituisce il 26/2026 non convalidato dal Congresso. È in vigore dall'8 ottobre 2026 e deve essere convalidato dalla Diputación Permanente del Congresso; se non lo è, decade. Le novità che interessano di più i proprietari sono:
- Affitto temporaneo: è definito come quello che copre l'esigenza abitativa di chi è temporaneamente trasferito dal proprio domicilio abituale per una causa giustificata e dimostrabile. Deve durare più di 31 giorni e, come regola generale, non più di 12 mesi. Senza una causa reale, o se si concatenano più di due contratti tra le stesse parti, il contratto diventa di abitazione principale.
- Affitto turistico: la cessione di un alloggio arredato a scopo turistico soggetta alla normativa di settore non può superare in nessun caso 31 giorni.
- IVA: dal 1° dicembre 2026, l'affitto di alloggi arredati per 30 notti o meno allo stesso inquilino sarà soggetto a IVA del 10 %, anche se non si prestano servizi alberghieri (salvo che si tratti della residenza abituale del locatore).
- Contratti precedenti: i contratti stagionali firmati prima della riforma mantengono il loro regime fino alla scadenza, senza proroga.
Il confine tra turistico, temporaneo e abitazione principale si sta spostando, e non si applica allo stesso modo in tutte le comunità autonome. Scegliere bene il tipo di contratto e la durata di ogni soggiorno oggi fa la differenza tra un affitto redditizio e un problema.
Perché Casa Azahar per affittare il tuo appartamento senza licenza turistica
Casa Azahar è una società di gestione di appartamenti di Alcossebre con una lunga esperienza in paese: affitta appartamenti in più di venti edifici, da Las Fuentes e il porto al Cargador, alla spiaggia Romana e alla Serra d'Irta. E fa parte dello stesso gruppo che gestisce tre hotel della costa: Hotel Alcossebre, Alcossebre Sea Experience e Gran Hotel Peñíscola.
Questa combinazione ci dà una panoramica della domanda che un proprietario privato non può avere:
- Vediamo la domanda reale ogni settimana. Appartamenti e hotel ci mostrano chi cerca alloggio, quando e per quanto tempo, ad Alcossebre e a Peñíscola. Con questi dati fissiamo prezzo e disponibilità del tuo appartamento.
- Conosciamo il cliente dei soggiorni lunghi. Pensionati che passano l'inverno sulla costa, professionisti trasferiti per lavoro, famiglie che vanno in vacanza a quindicine o a mesi e stranieri che tornano ogni anno. Sappiamo cosa chiedono (ascensore, riscaldamento, internet, posto auto in garage) e dove trovarli.
- Massimizziamo i ricavi senza rischi. Scegliamo per ogni periodo dell'anno la formula che rende di più nel rispetto della legge: quindicine e mesi estivi, soggiorni invernali o contratti temporanei con causa, e ti spieghiamo le cifre prima di iniziare.
- Abbiamo una squadra propria in paese. Ufficio per la consegna delle chiavi in Avenida Las Fuentes, 11, pulizia, manutenzione e assistenza all'inquilino per tutto il soggiorno.
Gestione completa: ci occupiamo di tutto
- Consulenza iniziale: studiamo il tuo edificio, gli statuti e le delibere del tuo condominio, le tue date di utilizzo e il tipo di contratto più adatto.
- Commercializzazione: annuncio sul sito di Casa Azahar e sui canali dei soggiorni lunghi, con foto e descrizione in più lingue.
- Prezzi e disponibilità: tariffe a settimane e a mesi adeguate alla domanda reale di ogni stagione.
- Inquilini e contratti: selezione dell'inquilino, contratto adattato alla durata e alla causa del soggiorno, cauzione e riscossione.
- Chiavi e accoglienza: consegna e ritiro nel nostro ufficio, senza cassette portachiavi in strada.
- Pulizia e biancheria: pulizia a fondo tra un inquilino e l'altro e, se concordato, durante il soggiorno.
- Manutenzione: controllo dell'appartamento e riparazione dei guasti, con avviso al proprietario.
- Assistenza all'inquilino: un numero da chiamare per tutto il soggiorno.
- Schedine degli ospiti: comunicazione a SES.Hospedajes quando il soggiorno lo richiede.
Come iniziamo
- Ci racconti il tuo caso con il modulo per i proprietari: edificio, numero dell'appartamento, camere e, nel messaggio, se il tuo condominio ha respinto o vietato l'uso turistico.
- Un gestore studia la tua situazione: normativa applicabile, statuti del condominio e domanda reale per il tuo tipo di appartamento.
- Ti proponiamo un piano con il calendario, il tipo di soggiorni e una stima dei ricavi.
- Iniziamo ad affittare e tu incassi i ricavi. Sei tu a decidere quali date riservarti per usarlo.
Se alla fine il tuo condominio approva l'uso turistico, ti aiutiamo anche a ottenere la licenza e a gestire l'affitto a notti: trovi tutto nella gestione di appartamenti turistici ad Alcossebre.