Steeds meer eigenaars in Alcossebre zitten in dezelfde situatie: ze willen hun appartement verhuren, maar de vereniging van eigenaars keurt toeristisch gebruik niet goed of heeft het zelfs verboden. Sinds april 2025 eist de Ley de Propiedad Horizontal (de Spaanse wet op appartementsrechten) de voorafgaande instemming van de vereniging met een meerderheid van 3/5, en de Generalitat Valenciana vraagt daarom bij de inschrijving van de woning. Zonder die instemming geen toeristische vergunning. Maar dat betekent niet dat je appartement leeg moet blijven staan.
Let op: deze pagina is informatief en geen juridisch of fiscaal advies. Ze geeft de regels weer op 14 oktober 2026, midden in een hervorming. Laat je situatie door een professional bekijken voordat je een contract tekent; bij Casa Azahar doen we dat samen met jou.
Wat telt als toeristische verhuur in de regio Valencia
Volgens artikel 65 van de Ley 15/2018 de turismo (de Valenciaanse toerismewet) is een woning voor toeristisch gebruik een woning die in haar geheel, voor toeristische doeleinden, voor 10 dagen of minder achter elkaar aan dezelfde gast wordt verhuurd. Juist die korte verhuur vereist inschrijving in het Registro de Turismo (toerismeregister), een gemeentelijk stedenbouwkundig verenigbaarheidsrapport en de goedkeuring van de vereniging van eigenaars (we leggen het uit in de gids over de toeristische verhuurvergunning in Alcossebre).
Een verhuur van 11 dagen of meer is geen toeristische woning meer volgens de Valenciaanse regels. En het 3/5-besluit van de Ley de Propiedad Horizontal (artikel 17.12) gaat juist over de toeristische activiteit van artikel 5.e van de Ley de Arrendamientos Urbanos (de Spaanse huurwet). Daarom zijn langere verblijven het logische alternatief als de vereniging de deur dichtdoet voor toeristische verhuur. Controleer wel de ingeschreven statuten van je vereniging: sommige bevatten eigen gebruiksbeperkingen die je per geval moet lezen.
De echte mogelijkheden voor je appartement
| Mogelijkheid | Duur | Waar je op moet letten |
|---|---|---|
| Verblijven van enkele weken | Van 11 nachten tot een maand | Lange vakanties, twee weken en zomermaanden; het wettelijk kader wordt in oktober 2026 opnieuw vastgelegd |
| Tijdelijke verhuur per maand | Meer dan 31 dagen, meestal tot 12 maanden | Met het Real Decreto-ley 29/2026 is een echte en aantoonbare reden voor het tijdelijke verblijf nodig (werk, studie, verbouwing van de eigen woning…) die in het contract staat |
| Langdurige verhuur | Hoofdverblijf van de huurder (5 jaar, of 7 als de verhuurder een bedrijf is) | Stabiele inkomsten, maar je kunt het appartement in de zomer niet zelf gebruiken |
| Periodes combineren | Bijvoorbeeld wintermaanden en twee weken in de zomer | Vraagt een goede planning van de kalender en van het soort contract voor elk verblijf |
Welke mogelijkheid het meest oplevert, hangt af van je gebouw, de grootte van het appartement, de data waarop je het zelf wilt gebruiken en hoe de regels uitpakken. Daarom geven we geen algemene recepten: we bekijken jouw concrete situatie.
Wat er verandert met het Real Decreto-ley 29/2026
De Spaanse regering keurde het Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober goed (BOE van 7 oktober), dat het Real Decreto-ley 26/2026 vervangt, dat het Congres niet had bekrachtigd. Het is van kracht sinds 8 oktober 2026 en moet worden bekrachtigd door de Diputación Permanente (permanente commissie) van het Congres; gebeurt dat niet, dan vervalt het. De wijzigingen die eigenaars het meest raken:
- Tijdelijke verhuur: gedefinieerd als de verhuur die voorziet in de woonbehoefte van iemand die om een gerechtvaardigde en aantoonbare reden tijdelijk niet in zijn vaste woonplaats verblijft. Ze moet meer dan 31 dagen duren en in de regel niet langer dan 12 maanden. Zonder echte reden, of als er meer dan twee contracten tussen dezelfde partijen op elkaar volgen, wordt het contract een huurcontract voor een hoofdverblijf.
- Toeristische verhuur: het ter beschikking stellen van een gemeubileerde woning voor toeristische doeleinden onder de sectorale regels mag in geen geval langer dan 31 dagen duren.
- Btw: vanaf 1 december 2026 geldt voor de verhuur van gemeubileerde woningen voor 30 nachten of minder aan dezelfde huurder 10 % btw (IVA), ook zonder hotelservice (behalve als het om het hoofdverblijf van de verhuurder gaat).
- Eerdere contracten: seizoenscontracten die vóór de hervorming zijn getekend, houden hun regeling tot ze aflopen, zonder verlenging.
De grens tussen toeristische, tijdelijke en vaste verhuur verschuift, en ze geldt niet overal in Spanje op dezelfde manier. Het juiste soort contract en de juiste duur voor elk verblijf kiezen maakt vandaag het verschil tussen een rendabele verhuur en een probleem.
Waarom Casa Azahar om je appartement zonder toeristische vergunning te verhuren
Casa Azahar is een beheerder van appartementen in Alcossebre met jarenlange ervaring in het dorp: het verhuurt appartementen in meer dan twintig gebouwen, van Las Fuentes en de haven tot het Cargador, de playa Romana en de Serra d'Irta. En het hoort bij dezelfde groep die drie hotels aan de kust beheert: Hotel Alcossebre, Alcossebre Sea Experience en Gran Hotel Peñíscola.
Die combinatie geeft ons een overzicht van de vraag dat een particuliere eigenaar niet kan hebben:
- We zien elke week de echte vraag. Appartementen en hotels laten ons zien wie onderdak zoekt, wanneer en voor hoe lang, in Alcossebre en in Peñíscola. Met die gegevens bepalen we de prijs en de beschikbaarheid van je appartement.
- We kennen de gasten voor lange verblijven. Gepensioneerden die de winter aan de kust doorbrengen, professionals die voor hun werk tijdelijk hier zijn, gezinnen die twee weken of een maand op vakantie gaan en buitenlanders die elk jaar terugkomen. We weten wat ze vragen (lift, verwarming, internet, garageplaats) en waar we ze vinden.
- We halen het maximum uit je inkomsten zonder risico's. Voor elke periode van het jaar kiezen we de meest rendabele formule binnen de wet: twee weken en zomermaanden, winterverblijven of tijdelijke contracten met een reden, en we leggen je de cijfers uit voordat we beginnen.
- We hebben een eigen team in het dorp. Kantoor voor de sleuteloverdracht aan de Avenida Las Fuentes, 11, schoonmaak, onderhoud en service voor de huurder tijdens het hele verblijf.
Volledig beheer: wij regelen alles
- Eerste advies: we bekijken je gebouw, de statuten en besluiten van je vereniging, de data waarop je het appartement zelf gebruikt en het meest geschikte soort contract.
- Promotie: advertentie op de website van Casa Azahar en in de kanalen voor lange verblijven, met foto's en beschrijving in meerdere talen.
- Prijzen en beschikbaarheid: week- en maandprijzen afgestemd op de echte vraag in elk seizoen.
- Huurders en contracten: selectie van de huurder, contract op maat van de duur en de reden van het verblijf, borg en inning.
- Sleutels en ontvangst: overdracht en inlevering op ons kantoor, zonder sleutelkastjes op straat.
- Schoonmaak en linnengoed: grondige schoonmaak tussen huurders en, als dat is afgesproken, tijdens het verblijf.
- Onderhoud: controle van het appartement en reparatie van storingen, met melding aan de eigenaar.
- Service voor de huurder: een telefoonnummer dat je tijdens het hele verblijf kunt bellen.
- Gastenregistratie: melding bij SES.Hospedajes als het verblijf dat vereist.
Zo beginnen we
- Je vertelt ons je situatie via het eigenarenformulier: gebouw, appartementnummer, slaapkamers en in het bericht of je vereniging toeristisch gebruik heeft afgewezen of verboden.
- Een beheerder bekijkt je situatie: de geldende regels, de statuten van de vereniging en de echte vraag naar jouw type appartement.
- We stellen je een plan voor met de kalender, het soort verblijven en een schatting van de inkomsten.
- We beginnen met verhuren en jij ontvangt de inkomsten. Jij beslist welke data je vrijhoudt om het zelf te gebruiken.
Keurt je vereniging toeristisch gebruik uiteindelijk toch goed, dan helpen we je ook met de vergunning en met de verhuur per nacht: alles staat in beheer van vakantieappartementen in Alcossebre.